深圳市回遷房買賣糾紛成功案例

　　上訴人(原審原告)：鄧某，女，1981 年 10 月 2 日出生，漢族，住所地廣東省深圳市坪山區(qū)馬巒南路，身份證號碼44XXXX19811002XXXX。

　　委托訴訟代理人：陸慧，廣東君言律師事務所律師。

　　被上訴人(原審被告)：劉某婷，女，1991年3月17日出生，漢族，住廣東省惠州市大亞灣區(qū)，公民身份號碼 44XXXX19910317XXXX。

　　上訴人鄧某因與被上訴人劉某婷房屋買賣合同糾紛一案，不服深圳市某某區(qū)人民法院(2021)粵03XX民初93號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　上訴人鄧某的上訴請求：1、請求撒銷一審判決，并依法改判支持鄧某的訴訟請求，即劉某婷向鄧某支付應雙倍返還的定金差額人民幣15萬元(以下貨幣均為人民幣);2、判決本案一、二審訴訟費全部由劉某婷承擔。事實和理由：1、鄧某與劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區(qū)回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》轉(zhuǎn)讓的標的明確，即劉某婷所擁有的深圳市坪山區(qū)沙湖社區(qū)盧屋村嚇陂 18-1號沙湖一號地塊回遷房指標(資格)。雙方簽訂的協(xié)議所指向的標的物明確，不存在一審判決中認定的合同所指向的標的物不明確的情形。2、一審判決將鄧某與劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區(qū)回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》認定為預約合同，明顯依據(jù)不足，屬認定事實 錯誤。3、一審判決既將鄧某與劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區(qū)回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》認定為預約合同，同時又認定該合同依法不成立，二者之間明顯矛盾。4、劉某婷單方解除合同，系嚴重的違約行為，應當依法承擔違約責任。

　　被上訴人劉某婷未發(fā)表答辯意見。

　　鄧某向一審法院起訴請求：1.判令劉某婷向鄧某支付被告應雙倍返還的定金差額15萬元;2.劉某婷承擔本案的全部訴訟費用。

　　一審法院認定事實：鄧某起訴的事實與一審庭審查明的事實一致，一審法院予以確認，不再贅述。另查明，《坪山沙湖社區(qū)回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》第1條約定，甲方(劉某婷)確認擁有該房屋所有相關(guān)權(quán)益(甲方保證乙方(鄧某)享有保證金等政府 獎勵條款);第2條：乙方意向預訂的該房屋回遷產(chǎn)權(quán)建筑面積為76 平方米，每平方米建筑面積買賣單價為 22,000 元/平方米，乙方預訂的該房屋總房款為 167.2 萬元，乙方采取一次性付款方式;第3條約定，定金系作為甲乙雙方當事人訂立回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議的擔保，簽訂正式的回遷權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。第5條：甲方同意將配合提供房屋原有的第三方測繪報告，原物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等有效書面正面文件(如有)復印件， 作為甲乙雙方簽訂協(xié)議的附件。第 7 條約定，甲方簽訂本協(xié)議 60 天內(nèi)未能協(xié)助乙方在沙湖福根公司進行確權(quán)的，乙方有權(quán)要求甲方返還已收取的定金。第 8 條約定：有下列情況之一的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金：(1)甲方未遵守本協(xié)議第二條、第五條約定;(2)甲方未告知乙方在簽訂本協(xié)議前該房屋已存在的抵押、重復轉(zhuǎn)讓、查封、產(chǎn)權(quán)爭議等事實。

　　劉某婷于2020年9月4日收取鄧某定金5萬元，于2020年9月11日收取鄧某定金10萬元。2020年11月11日，劉某婷將收取的15萬元返還給了鄧某。

　　一審庭審中，劉某婷稱其取得的案涉回遷房指標系通過案外人廖某某轉(zhuǎn)讓獲得，后再將其中部分指標轉(zhuǎn)讓給鄧某。由于廖某某所取得指標也屬于其他人所有，其與廖某某也產(chǎn)生了民事糾紛【(2021)粵 03XX民初2990號】，考慮到糾紛過程中合同繼續(xù)履行將產(chǎn)生其他更大不可控風險，故告知鄧某終止合同并將定金退回。經(jīng)查詢廣東法院訴訟服務網(wǎng)，(2021)粵 03XX民初 2990 號劉某婷起訴廖某某房屋買賣合同糾紛案一審法院已受理未開庭。劉某婷在該案中訴稱，廖某某自稱對深圳市坪山區(qū)沙湖社區(qū)盧屋村嚇陂18號房屋享有所有權(quán)，但后來查實該房屋的所有權(quán)人并非廖某某，而是案外人盧耀東、盧興源，廖某某無法將房屋交付劉苑 婷占有、使用，導致劉某婷無法與村委及開發(fā)商簽署相應協(xié)議， 導致合同無法繼續(xù)履行。訴訟請求：1.確認劉某婷與廖某某于2020年8月22日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效;2.廖某某向劉某婷返還購房款200萬元及支付資金占用利息 22,458 元(以200萬元為基數(shù)，自 2020年8月22日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮 50%計至付清之日止，暫計至 2021年3月22日);3.廖某某向劉某婷支付違約金(賠償損失)200萬元;4.廖某某承擔訴訟費、保全費、擔保費、律師費。

　　一審法院認為，鄧某、劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區(qū)回遷房 權(quán)益轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》系雙方為預定將來一定期限內(nèi)訂立《回遷房指標權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》本約合同而訂立的預約合同。預約具有獨立的合同效力，其目的在于固定雙方的交易機會。違反預約合同約定，不簽訂本約合同或無法按預約內(nèi)容簽訂本約合同的，應承擔違約責任。但預約合同是否具有強制合同當事人訂立本約合同的效力，要根據(jù)預約合同的具體內(nèi)容進行審查。本案中，《坪山沙湖社區(qū)回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》的本質(zhì)是回遷房的期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即賣方將回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買方，買方支付對價(購房款)，并直接與城市更新等舊改實施主體簽署《搬遷補償協(xié)議》，獲取回遷房屋。回遷房必須明確、具體且賣家對該回遷房需擁有排他的物權(quán)。而本案劉某婷并非深圳市坪山區(qū)沙湖社區(qū)盧屋村嚇陂18-1號沙湖一號地塊回遷房的所有權(quán)人(業(yè)主)，亦非與開發(fā)商簽訂拆遷安置補償協(xié)議的當事人，《坪山沙湖社區(qū)回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》里約定的回遷房的房屋位置、朝向、樓層及面積等均無法確定，何時明確亦非被告所能掌控，合同所指向的標的物不明確，且客觀上無法進行協(xié)議補充，故涉案合同依法不成立。根據(jù)《合同法》第四十二條規(guī)定，當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的主要事實或者提供虛假情況、有其他違背誠實信用原則的行為，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。劉某婷在與鄧某簽訂涉案合同時向鄧某虛假確認擁有坪山區(qū)沙湖社區(qū)盧屋村嚇陂 18-1號沙湖一號地塊回遷房所有相關(guān)權(quán)益，有違誠實信用原則，應承擔損害賠償責任。因劉某婷已無繼續(xù)訂立合同的意愿，劉某婷除返還已收取的15萬元外，還應支付鄧某占用15萬元期間的利息損失，其中5萬元自 2020年9月4日起，10萬元自2020年9月11日起，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮50%標準計至 2020 年 11 月 11 日止。因涉案合同不成立，鄧某、劉某婷雙方為擔保簽署正式回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議(本約)而約定的定金罰則并不適用，鄧某訴請返還雙倍定金差額于法無據(jù)。鑒于本案糾紛系劉某婷在從事民商事活動中違反誠實信用原則所致，法庭裁決本案訴訟費用由劉某婷承擔。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，一審法院判決：一、劉某婷于本判決生效之日起十日內(nèi)向鄧某支付占15萬元期間的利息損失，其中5萬元自2020年9月4日起，10萬元自2020年9月11日起，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮50%標準計至2020年11月11日止;二、駁回鄧某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案一審受理費3300元，鄧某已預繳，由劉某婷負擔。

　　經(jīng)審理查明，一審查明的事實清楚，本院予以確認。

　　本院認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”的規(guī)定，涉案鄧某、劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區(qū)回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》從雙方當事人簽字時就成立，一審法院以合同標的物不明確認定合同不成立，適用法律錯誤，本院予以糾正。鄧某與劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區(qū)回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》系雙方真實意思表示，未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，因劉某婷單方面解除合同，構(gòu)成根本違約，應當依據(jù)《坪山沙湖社區(qū)回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》的約定承擔違約責任，鄧某主張雙方返還定金，符合合同約定，本院予以支持，因劉某婷已經(jīng)返還15萬元定金，劉某婷還應向鄧某支付15萬元。

　　綜上所述，鄧某的上訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第一百零七條、第一百一十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷深圳市某某區(qū)人民法院(2021)粵 03XX民初 93 號民事判決第二項;

　　二、變更深圳市某某區(qū)人民法院(2021)粵 03XX民初 93 號第一項為劉某婷于本判決生效之日起十日內(nèi)向鄧某支付 15 萬元;

　　如果當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應 當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　本案一審案件受理費 3300 元、二審案件受理費3300元(鄧某均已預繳)，均由劉某婷負擔，劉某婷應在本判決生效之日起十日內(nèi)逕付鄧某6600元。

　　本判決為終審判決。